中國房地產TOP10研究組中指研究院

1.業績規模

2020年，全國商品房成交金額實現同比增長8.7％，百強企業把握城市輪動復蘇機遇，打造適銷產品，加大營銷力度，實現了規模穩步增長，銷售總額超十萬億，市場集中度進一步提升。2021年，房地產市場面臨較多不確定性，百強企業更加注重規模、效益和風險的平衡，旨在增強企業的綜合競爭力。

（1）銷售總額超十萬億，頭部陣營趨于固化

2020年百強企業把握城市復蘇機會加大推盤，聯動線上與線下資源，助力項目快速去化，銷售規模穩步提升，銷售總額超十萬億元，銷售總額、銷售面積分別達109771.6億元、79634.7萬平方米，同比增長12.8％和11.6％，增長率分別高于同期全國增幅4.1、9.0個百分點，繼續跑贏大勢。百強企業市場份額小幅擴大，行業集中度持續提升。2020年，百強企業銷售額市場份額上升至63.2％，較上年提高2.3個百分點，但增幅繼續回落。

百強企業發展目標注重平衡規模、效益和風險，將產品品質與服務品質作為核心競爭力，尋求企業高質量發展。在房地產行業快速擴張期，規模擴張是房企的主要訴求；隨著市場趨穩、調控政策的出臺，房企從追求規模轉換到規模與效益并重；2020年“三道紅線”等監管政策的持續出臺，企業未來發展邏輯也必將重塑，過去的土地紅利和金融紅利遠去，行業進入了管理紅利時代，正式將嚴控風險提到戰略目標高度上，未來將更加注重規模、效益及防風險三者的均衡發展，以期在穩定中謀求可持續發展。

（2）把握城市復蘇輪動機遇，快推盤強營銷促增長

2020年百強企業把握城市復蘇機會加大推盤，聯動線上與線下資源，助力項目快速去化，銷售規模穩步提升。一方面百強企業把握熱點城市政策窗口期，抓住城市復蘇機遇積極搶收，實現了銷售業績的穩步增長，一線及三四線城市成交占比提升。另一方面，百強企業因城施策把握主流需求，一線城市加大首置及首改類產品占比，二線及三四線城市聚焦首改類產品；同時加速對產品進行迭代升級，圍繞客戶深層次需求，注重健康、社交等要素，以差異化產品贏得市場。此外，百強房企緊跟市場形勢迅速反應，適時調整營銷策略，順勢開展線上銷售模式，同時整合各渠道資源優勢，打造線上線下立體營銷體系，開啟數字化營銷新篇章。

2.運營表現

2020年，隨著行業市場增速放緩和利潤空間的下滑預期，房企面臨土地成本高企、急迫降杠桿所帶來的雙重壓力，百強企業不斷強化運營能力，以內生增長促企業高質量發展。

（1）盈利能力持續下行，優秀企業控成本強管理保增收

2020年百強企業營業收入與凈利潤保持增長態勢，增速較上年有所放緩。銷售業績的穩步增長帶動營業收入和凈利潤的增長態勢，百強企業營業收入均值達596.9億元，凈利潤均值達71.5億元，分別同比增長18.3％、9.8％，增速較上年減少2.8、4.4個百分點。由于營業成本上漲，百強企業凈利潤均值增速不及營業收入均值增速，“增收少增利”現象持續。

2020年，百強企業凈利潤率、凈資產收益率均值分別為11.2％、14.4％，盈利能力繼續下降。受新冠疫情、房地產調控政策持續、各類成本居高不下等因素影響，百強企業凈利潤率均值、凈資產收益率均值較上年分別下降0.7、1.0個百分點。

（2）投資聚焦核心城市群，多元化融資保發展

2020年初受新冠肺炎疫情影響，土地市場熱度較低，企業拿地積極性受挫；隨著疫情得到控制，土地市場逐步升溫，全年百強企業投資強度有所加大。50家百強代表企業全年拿地金額總量同比增長16.2％，其中招拍掛市場的拿地金額19402.6億元，占全國300城土地出讓金的32.0％；拿地金額占銷售額比重均值達到35.0％，與上年同期相比增長4.2個百分點，拿地積極性有所回升。百強企業布局繼續回歸一二線，拿地聚焦熱點城市群，長三角、粵港澳成為新增土儲的主要區域。其中百強代表企業新增土儲權益面積中近六成位于一二線城市，長三角、長江中游及粵港澳大灣區新增土儲權益面積占全部新增面積的比例分別為22.8％、13.0％和10.5％。

2020年，房地產行業金融監管從嚴的總基調保持不變。下半年房地產金融監管不斷強化，“三道紅線”以及“兩道紅線”等監管新規出臺，企業融資渠道持續收緊。在此背景下，百強企業國內信用債發行規模大幅增長，成為發行主力，海外債、ABS均出現不同程度的增長。隨著房地產金融監管持續強化，百強企業積極拓展股權融資渠道，通過赴港上市、增發配股、引入戰投等方式補充資金。

3.風險管理

房地產長效機制持續實施，百強企業將面臨更加精細化監管環境。一方面，百強企業積極降負債、改善現金流，密切關注政策實施進度，把握好銷售端現金流入，防范流動性風險。另一方面，百強企業也應關注投資風險，警惕貨值不足、貨值結構不合理和高價地帶來的運營和資金風險。

（1）三道紅線下降檔初顯成效，促回款保障資金鏈安全

“三道紅線”影響下，百強企業積極降負債，但負債水平仍處于高位。2020年，百強企業資產負債率均值、剔除預收賬款后的資產負債率均值分別為78.7％、70.9％，較上年下降0.7、0.9個百分點，凈負債率均值為94.6％，較上年下降9.6個百分點。

2020年針對重點房企的資金監測和融資管理規則、銀行業金融機構的房地產貸款集中度管理制度先后出臺，對房企債務水平提出直接的優化目標，并直接增加目標達成的約束條件。因此，在房地產金融審慎管理和償債高峰雙重壓力下，房企需在發展中解決降負債問題，應順勢而為，轉變經營方式，堅持量入為出、動態管理、審慎決策。

（2）精準投資儲備充足的貨值，理性決策謹防高價地風險

隨著融資環境的再度收緊，“三道紅線”勢必倒逼房企去杠桿、降負債，多數房企將通過銷售回款、降低現金支出等方式改善財務狀況。在這樣的環境預期下，對于企業而言保持充足的可售貨值和良好的貨值結構，才能保障企業穩定發展。研究組以2016～2020年為研究區間，基于百強企業的新增貨值情況、代表城市的出清周期，對其可售貨值結構進行分析研究。從可售貨值結構來看，約58.1％可在1年內去化，與上年同期相比提升2.5個百分點，而1～3年、3～5年及5年以上的占比則均同比減少，短期內去化壓力較小。

2020年，多個城市增加優質地塊供給，加之較為寬松的貨幣環境，企業拿地熱情較高，百強企業新增高價地總量略有增長。2020年全國共成交高價地314宗，其中百強企業154宗，占比為49.0％，成交金額超3000億元，占比為52.7％。為分析百強企業高價地去化情況，研究組整理了百強企業近五年所拿高價地開盤及去化情況。結果顯示：近五年高價地開盤率為36.7％，大型房企憑借較強的資金實力和操盤能力，去化率超五成。未來隨著行業盈利空間下行，企業投資拿地應更加謹慎。

4.社會責任

（1）積極依法納稅，履行企業公民責任2020年，百強企業積極依法納稅，納稅額穩步增加。百強企業納稅額均值達72.7億元，同比增長10.3％。此外，百強企業持續加大社會公益領域投入，在保障房、教育、養老等多方面積極履行企業公民責任。

（2）為精準扶貧獻策獻力，獲得社會各界肯定和表彰

百強企業持續多年獻策獻力，助力國家脫貧攻堅目標如期達成，積極推動這場聲勢浩大的脫貧攻堅人民戰爭取得全面勝利，其貢獻也獲得社會各界的廣泛肯定。

（3）多舉措筑牢疫情戰線，助力打贏疫情防控戰役

百強企業充分發揮各種優勢，用實際行動助力打贏疫情防控阻擊戰。疫情防控期間，百強企業全方位投入疫情防控工作，為疫情防控提供了有力的物質支撐；疫情緩解后，百強企業一手抓疫情防控工作，一手抓復工復產工作，為扎實做好“六穩”“六保”工作，促進經濟社會發展作出重要貢獻。結語

中國房地產行業整體步入總量峰值、結構優化的階段，市場集中度持續提升，整體利潤水平呈現下降趨勢，房企需要從過去的粗放經營轉向精細化運營，才能在激烈的市場競爭中實現可持續發展。2021年作為“十四五”開局之年，百強企業應緊跟國家政策，精準把握市場機遇，提升產品品質與服務，優化管控模式，提升企業核心競爭力，引領行業高質量發展。

免責聲明：來源：房天下